Как оформить земельный участок

Для любого смертного оформить самому земельный участок по всем правилам и хитростям нашего законодательства – это все равно что совершить трудовой подвиг, ну, или небольшое чудо.
Причем кардинальной разницы нет: оформляете ли вы землю под частным домиком на 30 «квадратов» или под промышленной базой на 5000 кв.м.

Прежде чем «нырять», хорошо бы оценить глубину проблемы. А для этого надо четко понимать, какой перечень документов по объекту недвижимости у вас уже имеется на руках. Чем больше документов, тем, соответственно, меньше придется потратить вашего времени и ваших денег. Условно все процедуры оформления земли, укладывающиеся в земельное строительство, можно разделить на две основные группы. Первая – это оформление земли под частными жилыми домами и дачами, а также оформление участков под индивидуальное строительство. Вторая группа – оформление земли под промышленными или торговыми объектами недвижимости. Существует еще такая вещь, как отведение земли под новое строительство, но это уж совершенно отдельная песня – для «профессиональных бурлаков».

Земля у дома твоего

Под жилыми домами и дачами у нас лежат, можно сказать, бескрайние земли, когдато отведенные гражданам для их собственных нужд. Но и эти земли при желании также можно разделить – на отведенные под индивидуальное жилищное строительство (проще говоря, дома) и для ведения личного подсобного хозяйства (дачи). Начнем с земли у дома. Часть владельцев обладают свидетельствами о праве собственности или постоянном бессрочном пользовании, которые были выданы еще в девяностые годы минувшего столетия. Но на дворе уже не только новый век, но и новое тысячелетие. С тех пор произошли коекакие изменения, например, постоянное бессрочное пользование, как вид права, утратило свою легитимность и с 1 сентября 2006 года подлежит переоформлению в право собственности или право аренды земельного участка (п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Если вы один из таких «счасливчиков», от переоформления уже никуда не деться, и хорошо бы поспешить! В вашем случае будет необходимо получить новое постановление на землеотвод и пройти все этапы до регистрации права.

Обладателям права собственности по свидетельствам, выданным в то время, тоже придется побеспокоиться, но объем и денег, и времени, затраченных на доведение документов до соответствия с законом, будет гораздо меньшим. По сути речь пойдет только об определении границ участка в натуре, постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности в регистрационной службе. Но и тут не обольщайтесь, скоро, как известно, у нас только сказка сказывается. В суровой реальности эти две строчки по тексту могут занять у вас до полугода, если вы решили осилить эту задачку самостоятельно.

Достаточно часто встречаются случаи, когда на дом и землю есть договор куплипродажи какогонибудь очень дремучего года. Подобные вещи тогда оформлялись нотариально и регистрировались в Бюро технической инвентаризации района, в котором находится недвижимость. В таких случаях сегодня понадобится определить границы участка в натуре, поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности в регистрационной службе. Единственная разница – помимо участка необходимо будет зарегистрировать и объекты недвижимости, находящиеся на нем. При этом сарай в 10 квадратных метров также является объектом недвижимости – со всеми вытекающими отсюда последствиями...

Помимо этого существуют земли (как правило, под достаточно давно выстроенными домами), на которые документы отсутствуют полностью, либо присутствуют старинные договоры купли, но они не поставлены на учет в БТИ. Поскольку такого оформления требовало законодательство того времени, такие договора по закону будут считаться незаключенными. Эти земли оформляются совместно с домовладением и почти всегда судебным порядком.

Что касается участков для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), то здесь несколько проще. Оформление самих участков осуществляется в том же порядке, что и участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), но строения на этих участках регистрируются по технической документации на основании декларации, которую вы заполняете в регистрационной службе. В этом, кстати, вам могут помочь сотрудники той же службы. Вообще, что касается дачных участков, оптимально, если этим займется все садовое товарищество целиком. По крайней мере определение границ в пересчете на одного собственника обойдется несколько дешевле. Однако это не всегда возможно по субъективным причинам. Поэтому если вы планируете производить какието действия по отчуждению своего объекта недвижимости, то сами вы оформите всю документацию быстрее – это факт. Но заметно дороже – и это тоже факт...

Земля под коммерческими объектами: вид с точки зрения права и с «лева»

Сравнительно недавно попытки рейдерских захватов в очередной раз показали беззащитность крупных юридических лиц перед юристами, знающими законы и умеющими работать с недвижимостью и землей при ней. Понятно же – отобрать то, что оформлено в соответствии с действующим законом куда сложнее, чем то, что оформлено не до конца, либо вообще никак. Даже успешное противодействие такой атаки может обернуться для законных владельцев серьезными потерями, когда оформление собственности предприятия приходится проводить срочным порядком и за огромные деньги. Да что там рейдеры! Даже «любимые» соседи могут при оформлении своей земли прихватить кусочек вашей землицы, если она плохо лежит, то есть не оформлена соответствующим образом. Доказать потом тремя судами, кто прав, а кто «лев», дело дорогое, хлопотное и очень нервное.

Если этих аргументов комуто недостаточно, можно привести и другие. Земельное законодательство усложняется с каждым годом (например, очередные изменения вступают в силу с 1 января 2010 года), а это значит, что стоимость любых оформительских действий возрастает в соответствии с этими усложнениями. Аргумент второй: если вы беретесь за оформление позже, чем это сделали ваши соседи, оспорить уже зарегистрированные документы будет довольно сложно, хлопотно и накладно. И последнее – по порядку, но не по важности! В нынешней сложной экономической ситуации в любой момент может возникнуть необходимость в сдаче в аренду, отчуждении или залоге имеющейся недвижимости, а сделать это при отсутствии правильно оформленных документов, мягко говоря, очень сложно.

Обычный в этом случае сценарий: руководитель организации поручает заму – оформи как надо. Зам вызывает начальника юр. отдела: оформи как надо. Начальник юр. отдела, и без того загруженный по самые уши и примерно представляющий себе всю глубину разверзшейся бездны, дает задание юристу. Юрист, в лучшем случае опытный, хотя обычно подобные вещи поручают кому попроще, открывает умную юридическую программку и начинает изучать законы. Пока еще по наивности полагая, что все должно быть как по закону. Но главное, чего этот юрист пока не знает, – разъяснительные письма и внутренние инструкции. Они по комитетам не публикуются, и, соответственно, их нет в юридических программах. А большая часть работающих с оформлением документов предприятий руководствуются в первую очередь именно этими документами.

Вот и попадает бедный ни в чем не виноватый юрист в замкнутый круг. Чиновники с превеликим и плохо скрываемым удовольствием отсылают его друг к другу, а то и вообще найдется «добрая» душа, которая скажет, что эти документы оформить невозможно... В результате уходят драгоценные время и деньги, а самого главного – результата – как не было, так и нет.

В таком случае есть лишь один вариант выбраться из этого лабиринта – довериться профессиональным «сталкерам». Отнесите документы риэлтерам или юристам, которые специализируются на подобных оформлениях, пусть у них голова болит. Да, их услуги стоят недешево, но они того стоят. Знания, как известно, – сила, а в сочетании с опытом и наработанными технологиями эта сила способна сотворить настоящее чудо – заветное оформление земельного участка. Причем для профессионалов это будет всего лишь «обыкновенным чудом».

Материал любезно предоставлен директором компании "Миони", Сергеем Бакулиным, www.mioni.ru