Каждый родитель или опекун несовершеннолетних детей в процессе обмена или продажи (дарения) квартиры, собственником в которой является несовершеннолетний, непременно проходит через процедуру получения разрешения органов опеки и попечительства на совершение операции с жильем.
При этом, необходимо отметить, что для продажи квартиры, в которой несовершеннолетний только прописан, разрешения не требуется. В данной ситуации проблема обеспечения ребенка другим жильем будет на совести родителей.
Правда до настоящего времени не существует отдельного закона о защите имущественных прав непосредственно детей. Органы опеки и попечительства занимаются данной деятельностью на основании части 4 статьи 292 ГК РФ и статьи 56, статьи 64 Семейного Кодекса РФ. В соответствии с требованиями указанных выше законов прокуратура производит проверку деятельности органов опеки попечительства в плане защиты имущественных прав несовершеннолетних.
Если родители планируют продажу жилой площади, совладельцем которой является несовершеннолетний ребеонок, то у него имеется право на сохранение жилья, и, прежде всего, на сохранение той доли, которая подлежит отчуждению. Органы опеки и попечительства выдают разрешение на продажу жилья, только при условии, что родителями будут предоставлены документы, подтверждающие факт того, что несовершеннолетний будет обеспечен другой жилой площадью. Условия продажи недвижимости таковы, что площадь приобретаемого объекта и доля в нем несовершеннолетнего должны быть как минимум равноценной, а лучше большей, чем та, что принадлежала ребенку ранее. Так как один из главных принципов — при покупке-продаже недвижимости ребенку должна быть выделена площадь в размере не менее отчуждаемой. Однако, органы опеки и попечительства могут разрешить продажу недвижимости и без обязательной одновременной покупки в случаях, когда у ребенка уже имеется жилье в собственности, либо он получил еще дом в дар, по наследству или завещанию. В подобных случаях родители могут после продажи недвижимости, выделить ребенку его долю в денежном эквиваленте и положить ее на вклад до достижения совершеннолетия. В дальнейшем, при необходимости, эти деньги могут быть сняты и до достижения ребенком совершеннолетия, например для приобретения недвижимости, но опять при разрешении органов попечительства.
Срок рассмотрения документов в органах опеки – месяц. При относительно простых вариантах разрешение реально получить за 1-2 недели. Однако, в сложных случаях, когда могут потребоваться какие-либо дополнительные документы или уточнения, этот срок может растянуться. Таким образом «детской проблемой» нужно озаботиться заблаговременно.
