Куда движется недвижимость?

Весной 2010 года, по некоторым оценкам, должно было произойти повышение активности на рынке недвижимости Саратова. Однако этот прогноз себя не оправдал, – об этом говорят данные строительных компаний.

Покупатели продолжают занимать выжидательную позицию. Одни ждут кардинального снижения цен на первичном рынке и их «второго дна», другие не решаются вкладывать деньги в новые проекты, опасаясь «замораживания» строительства, а третьи просто ждут дальнейшего развития ситуации на рынке недвижимости, руководствуясь словами из детской песни «То ли еще будет, ойеей». Однако прежде, чем по одной из этих причин записываться в ряды ожидающих, стоит задать себе вопрос: «Как долго я могу ждать, чтобы не прогадать в итоге»?

Ниже нас только...

В апреле Министерство регионального развития РФ утвердило среднюю рыночную стоимость жилья для Саратовской области – 23 600 руб. за кв.м. Это означает, что у нас, по сравнению с показателями других регионов, одни из самых дешевых квартир. Эта утвержденная средняя цена гораздо более приближена к себестоимости, чем год назад. Возникает вопрос: «Стоит ли ожидать значительного снижения стоимости жилья»? Покупатели склонны верить, что это возможно.
Во многом это вызвано разговорами о «втором дне» рынка. Но в Саратове данные прогнозы вряд ли сбудутся. Можно говорить о корректировке цен в тех сегментах, где они были искусственно завышены. Скорее всего не следует ожидать, что строительные компании опустят цены ниже себестоимости. В этом случае строительство станет нерентабельным, что приведет к долгостроям.

Положительных моментов такая ситуация не принесет никому, и правительство, и сами строительные компании сделают все, чтобы этого не допустить. Кроме того, ни один аналитик не может с полной уверенностью сказать, когда будет достигнуто «второе дно». Если сейчас цены стабилизируются, это может быть как завершением одной волны падения, так и завершением падения как такового. Что касается весны 2010 года, кардинальных изменений в ценовой политике на первичном рынке недвижимости не ожидается. При этом стабилизации цен, по мнению представителей большинства строительных компаний, не произошло. Так, многие застройщики надеются на повышение цен в летний период, не давая при этом стопроцентной гарантии.

Их политика будет во многом зависеть от действий правительства. И если оно пойдет навстречу застройщикам, цены на жилье летом начнут расти. По другим прогнозам, в летний период ситуация останется относительно стабильной, и значительных изменений стоит ждать ближе к осени. При этом, какие бы сроки ни называли специалисты, сходятся они в том, что цены на жилье в среднесрочной перспективе поднимутся. Поэтому тактика ожидания на период «весна – лето 2009 года» не является единственно верным решением. Покупателям не стоит впадать в крайности, например ждать, когда жилье можно будет приобрести практически бесплатно. Какие бы последствия ни принес мировой экономический кризис, это не заставит застройщиков продавать жилье себе в убыток. Тем более что в планах строительных компаний – повышение цен или хотя бы их стабилизация.

В очередь за дефицитом?

С вопросом о снижении уровня цен тесно связан вопрос о прогнозируемом дефиците жилья. Зимой были снижены темпы строительства. Компании большее внимание уделяли сфере перепроизводства, реструктуризации активов. Даже те застройщики, которые не снизили объем строительства, прогнозируют дефицит или значительное уменьшение предложений на первичном рынке за счет других строительных компаний. Понятно, что если этот прогноз оправдает себя, о снижении стоимости на рынке недвижимости придется забыть. Стоит отметить, что это среднесрочная перспектива (аналитики говорят о возможном дефиците жилья к 2011 году), но про нее не стоит забывать, иначе долгое ожидание рискует стать вечным.

Дефицит в первую очередь может коснуться жилья экономкласса. Это направление сейчас считается востребованным, так как застройщики обращают свое внимание на более дешевое жилье. Однако темпы его строительства были снижены. При нестабильной экономической ситуации многие застройщики обращают свое внимание на жилье элитсегмента. При любых обстоятельствах оно будет востребовано людьми с высоким уровнем доходов. Кроме того, элитное жилье не падает в цене даже в кризисных ситуациях. Соответственно, в данном сегменте застройщики не так сильно ощущают последствия экономического кризиса.

Конечно, строительные компании говорят о необходимости совмещения двух приоритетных направлений: эконом и элит. Таким образом, проблема заключается именно в снижении объемов строительства, а не в отсутствии строительных проектов как таковых. На саратовском рынке и до кризиса не было переизбытка предложений на первичном рынке, поэтому дефицит возможен. А вот насколько критичным он будет, зависит от политики государства и застройщиков.

Возможны заморозки…

Снижение спроса и выручки от продаж, большие затраты на строительство, сокращение средств на продвижение объекта, ужесточение условий по выдаче кредитов застройщикам – вот основные проблемы, с которыми столкнулись застройщики в ситуации мирового экономического кризиса. Это отразилось в первую очередь на проектах, находящихся на нулевой и начальной стадиях строительства, а в некоторых случаях привело к тому, что застройщикам пришлось замораживать стройки. Из-за этого покупатели стали с меньшим доверием относиться к строительным фирмам, с большей осторожностью вкладывают деньги в новостройки.

Конечно, такая реакция понятна. Но приведет ли данная стратегия к наилучшему результату? Мы уже обрисовали ситуацию с ценовой политикой и пришли к выводу, что длительное ожидание может не оправдать себя.

Как всегда, важным является вопрос об авторитете компании. Состояние строительных площадок покажет, испытывает ли фирма проблемы. Стоит внимательней и тщательней подходить к выбору строительной фирмы: как минимум, узнать число сданных и поступивших в эксплуатацию домов и посмотреть, на какой стадии находятся новые проекты.

Если проверка строительной компании дала положительные результаты, можно всерьез задуматься о вложении своих средств в новостройку. Это более выгодно, чем покупка вторичного жилья, так как на первоначальном этапе цена за квадратный метр наиболее привлекательна. Сейчас застройщики предлагают оптимальную стоимость жилья. Покупателям важно понимать, что они могут и должны договариваться со строительными компаниями, дабы найти устраивающий их вариант. Это лучше, чем покупать квартиру, к примеру, у дольщиков. Кроме того, в стабильных компаниях квартиры раскупаются на ранних стадиях, а не когда дом уже сдан. Предложения, остающиеся к конечному этапу строительства, не всегда являются привлекательными.

Стабильна только нестабильность

Специалисты сегодня не дают однозначных оценок и не называют конкретных цифр. К чему придет рынок недвижимости в Саратове осенью 2010 года? Это будет зависеть и от государственной политики, и от действий застройщиков, от цен на нефть и стройматериалы, от курса валют. На данный момент можно говорить лишь о том, что многие факторы благоприятствуют покупке жилья в новостройках. Пока возможно выбрать чтото для себя из большого числа предложений по оптимальным ценам. Так почему бы этого не сделать? Конечно, застройщики заинтересованы в повышении спроса на жилье, они подгоняют покупателей, обещая повышение цен в скором времени. Но для многих строительных компаний такая перспектива соответствует действительности.

Если «второе дно» цен еще не достигнуто, то в скором времени это может произойти. Также возможна стабилизация цен на уровне «первого дна». Вопрос в том, как определить самый выгодный момент, как не прогадать с вложением средств в недвижимость...

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Зоя ПИСАРЕВА, управляющая филиалом ООО «Форвардинвестстрой» в Саратове:

– Вопрос дефицита жилья для Саратовского региона всегда будет оставаться актуальным и востребованным. Как известно, в период экономического кризиса объемы строительства были значительно снижены. К счастью, нашей компании это не коснулось.

Мы занимаем пока еще свободную нишу на саратовском рынке. Если говорить конкретней, то речь идет о строительстве элитного жилья. Хочу заметить, что спрос среди покупателей только растет. Элитная недвижимость в Чехии и других странах зарубежом, в Москве только дорожает, ее выгодно и нужно строить. Несмотря на экономические затруднения при сложившейся ситуации, люди с высоким уровнем доходов готовы и продолжают вкладывать деньги в недвижимость. Однако большая часть населения заняла выжидательную позицию, мотивируя это ухудшением последствий экономического кризиса. На мой взгляд, эти люди придерживаются неверной тактики, так как к осени 2009 года экономика начнет стабилизироваться, и цены на недвижимость вернутся к уровню прошлого года, а возможно, и вырастут на порядок выше.

Леонид ПИСНОЙ, депутат областной думы, генеральный директор ЗАО «Саратовоблжилстрой»:

– На сегодняшний день объем строительства снижен. По разным оценкам, он составляет от 60 до 65% от уровня прошлого года. В случае, если интервенция государственных муниципальных закупок будет выполнена в тех показателях, которые заявлены по госпрограммам, – например, переселения граждан из ветхого и аварийного жилья и для министерства обороны, то я могу предполагать, что в 2010 году будет жесткий, дикий дефицит жилья эконом-класса. Естественно, исходя из этого, на сегодняшний день для строителей два приоритета – эконом-класс и элитное жилье, которое даже при кризисах не падает в цене. Прослойка в 2-3% граждан, которые постоянно хотят улучшить жилищные условия, неизбежна при любом экономическом раскладе страны.

Что касается цен на первичном рынке, сейчас произошла стабилизация. Они опустились в среднем на 5-7%. Уровень рентабельности снижен до минимума. Кардинального повышения стоимости летом ожидать не следует. А вот прогноз по осени будет во многом определяться ситуацией с государственными муниципальными закупками. В данный период времени всем покупателям я советую придерживаться одной тактики: максимальная безопасность. По крайней мере, должны быть на строительной площадке сети. Также лучше, если продается будущее жилье, находящееся рядом со сданными объектами, то есть, что это не первая очередь, а вторая, третья. Если в комплексах первой очереди уже живут люди, то приобретение такого жилья даже на уровне свай более безопасно, чем покупка «коробки в поле с окнами и дверьми», рядом с которой нет сети.