В поисках ответа на жилищный вопрос российские власти обратились к малоэтажному строительству. Перед малыми формами поставлена большая задача - поддержать объемы производства квадратных метров, повысить доступность жилья, продемонстрировать инновационную составляющую в развитии отрасли. Однако, участники саратовского рынка высказывают не беспочвенные сомнения в успешной реализации направления. Из-за чрезвычайно высоких цен на земельные участки и более чем внушительных затрат на строительство новой ветви коммуникаций в малоэтажном секторе вряд ли появится недорогое жилье. Да и новые технологии, по мнению некоторых экспертов, занимают не центральное место на витрине саратовского строительного рынка.
Стоит или строится
По данным областного министерства строительства, в регионе реализуется более 10-ти достаточно крупных проектов по созданию малоэтажных жилых комплексов. В перечне числятся проекты ООО "Союз" в Новогусельском и ЖСК "Свой дом" в Новосоколовогорском поселках, ООО "Легион" в черте Саратова, "Усадьба" в Саратовском районе; на левом берегу - комплексы "Волжская заводь", "Волжский берег", "Волжский проспект".
"В перечисленных нами поселках или ведется строительство, или завершена его первая очередь и планируется продолжение работ", - говорят в ведомстве и подчеркивают, что информации о замороженных во время кризиса проектах нет - "строительство с различной интенсивностью ведется на всех объектах". Исключение составляет поселок "Белый сокол", строительство которого было свернуто еще до масштабных кризисных явлений.
У председателя гильдии строителей при областной ТПП Бориса Чернодеда другой взгляд на ситуацию: "Многие проекты заморожены. В период массового подъема в 2007 году мои знакомые набрали кредитов под реальные программы - покупали землю, проводили коммуникации, привлекали клиентов. Но деньги закончились. Сейчас есть возможность строить, а заказчиков с деньгами нет. Сегодня средства для выживания - это перекредитование, отсрочка платежей по кредиту, отсрочка для заказчиков, как вынужденная мера - отсутствие прибыли, работа в ноль или убытки. Однако, нельзя сказать, что и до кризиса было много подобных проектов". И Вячеслав Клокотов, член правления саратовской ассоциации риэлторских фирм говорит: "В Саратове есть площадки, на которых реализуются проекты малоэтажного строительства, но их можно по пальцам перечесть. Не сказать, что у них хорошо дела идут. Рынок немного оживился из-за сильного падения цен, до 40%. Но цена сделки может сильно отличаться от рекламной цены - сегодня реализуются те объекты, где продавец во время торга заметно снижает ставку".
По мнению российских и местных экспертов, большинство из "живых" проектов представляют собой поселки без подряда.
Вообще, комментарии риэлторов вовсе не пестрят названиями коттеджных поселков или комплексов таун-хаусов. Речь идет о снижении платежеспособности и спросе на малоэтажное жилье эконом-класса. Татьяна Калмыкова, менеджер продаж загородной недвижимости "РБС" говорит: "Сейчас спросом пользуются дома, площадью 150-250 кв. м, но такие предложения - единичны. Наиболее доступные варианты есть в Энгельсе - таун-хаусы в черте города, площадью 64 кв. м. В Саратове из этой ценовой категории предложить нечего. Наиболее доступными являются объекты на 2-ой Дачной, но площадь дома здесь 150 кв. м. Стоит вспомнить фирму А1. В свое время много спорили о технологиях, которые она применяла, но это было недорогое жилье".
Главный инженер одной из строительных компаний Сергей Костин отвечает: "Поселков, которые могут удовлетворить среднестатистическую семью, я в Саратове не встречал. Их здесь не будет еще лет 10. При этом могу сказать, что в других регионах малоэтажка активно развивается. А в Твери, к примеру, можно задумать строительство коттеджа в центре города и эта идея никому не покажется абсурдной".
Смутные перспективы
Отсутствие доступных предложений объясняется 'космическими' ценами на земельные участки и высокими затратами на проведение коммуникаций. Виталий Смоляков, руководитель "Бюро недвижимости Смолякофф" говорит: "В свое время было модно заявлять о строительстве крупных жилых и коммерческих проектов на Усть-Курдюмском направлении, и свободные земли перепродавались с бешеными ценниками". Еще одна причина - применение шаблонных бизнес-проектов. "Если земельный участок соответствует требованиям поселка бизнес-класса, то нелогично использовать его для площадки эконом-класса. Обидно терять бизнес-клиентов, соответствующие прибыли. С другой стороны, четко планировать и позиционировать доступные предложения в Саратове пока не готовы".
Между тем, именно о доступном жилье говорится в планах властей по развитию малоэтажного строительства. Так в рамках этого направления принят закон, который дает возможность строить и приобретать малоэтажное жилье на средства Фонда содействия реформированию ЖКХ. Муниципалитеты получат право сэкономленные от размещения заказов на строительство или покупку "малоэтажек" деньги направлять на формирование земельных участков для строительства малоэтажных домов, куда потом будут переселены люди из аварийного жилья, на проведение государственного кадастрового учета таких участков и на обеспечение их инженерной инфраструктурой. Начальник отдела жилищного строительства саратовского минстроя Сергей Захаров высказывает некоторое сомнение в возможности сэкономить средства: "В больших городах малоэтажные объекты будут стоить немало - дороже квартиры. Да и площадь загородных домов чаще всего превышает утвержденные нормативы для переселенцев из аварийного жилья". При этом собеседник рассказывает об удачном проекте строительства малоэтажного жилья в Самойловском районе для детей-сирот. В сокращенные сроки (на один объект требуется 3 мес.) были возведены 3 сборно-щитовых дома, в этом году в районах области планируется сдать еще 60-70 домов. Министерство собирает информацию о земельных участках для малоэтажного строительства. Пока вопросы проведения коммуникаций на предложенных территориях не возникают. Стоимость подобного жилья, определенного министерством регионального развития - 23 250 руб. за кв. м.
Однако, руководитель управления жилищной политики минстроя Евгений Сычевсообщает: "Установленный для субъекта лимит на средства фонда для переселения граждан из аварийного жилья - это 5 млрд руб, израсходован. Но поскольку часть регионов средствами фонда не воспользовались, после годового отчета, т.е. после 18 апреля, будет рассматриваться вопрос о выделении дополнительных средств тем субъектам, которые свои возможности полностью уже реализовали. Тогда будем обсуждать форму очередной заявки в фонд".
Некоторые участники рынка предупреждают об особенностях настроений потенциальных новоселов коттеждей и таун-хаусов. Борис Чернодед: "Думаю, что из аварийного жилья не все согласятся переехать. Обитатели незавидных апартаментов желают получить просторные квартиры в центре города. Проблема и в том, что в непригодном жилье обычно прописано много людей".
Виталий Смоляков: "Большой потенциал для малоэтажного сектора имеет слой тех, кто копит на скромную квартиру. Они с успехом могли бы построить небольшой дом. Но они недооценивают возможности и не видят перспектив занятости в пригороде. Но ведь ходит транспорт и электрички никто не отменял. Некоторые знакомые автомобилисты с окраинных районов города признаются, что 40% поездок этой зимой сделали на электричке - только так можно сэкономить время и избавить себя от пробок".
Кирпич и бетон
Сергей Костин среди препятствий развития малоэтажной застройки видит проблемы ипотечного кредитования и консервативные взгляды потребителей: "В сегменте индивидуальной застройки проблема земельных участков не является актуальной. Появилось немало вполне доступных интересных предложений. Но если молодая семья планирует построить дом, то это непременно должно быть брутальное сооружение из пеноблоков или кирпича. О еврокомфорте, архитектурных решениях речь не идет. Я сужу по спросу на популярную в других регионах страны канадскую технологию". Упоминалась альтернатива - строительство домов из оцилиндрованного бревна и другие. Собеседники также отметили смещение интереса в сторону дешевых технологий. Так, 1-2-этажные дома возводят по технологии многоэтажного панельного строительства. Борис Чернодед признает: "Это не очень комфортно, есть много минусов. Но быстро и дешево". Об этой тенденции говорит и российская статистика. В конце 2009-начале 2010 годов количество запросов на покупку жилья, возведенного по сборным технологиям увеличилось более чем в 4 раза. Если до кризиса порядка 70% спроса приходилось на кирпичные дома, 15% - на строения из пеноблоков, газоселикатных блоков, и дома, построенные по принципу несъемной опалубки, 10% - занимало деревянное домостроение, и только 5% спроса распространялись на высокотехнологичные конструкции, то сегодня порядка 25% спроса приходится на каркасные дома.
Есть мнение, что причина инертности саратовского рынка технологий кроется в проблемах маркетинга. Один из риэлторов убежден: "Надо уметь продавать. Можно смело говорить, что кризис заставил строителей обратиться к нашим услугам. Но сфера малоэтажного строительства мало насыщена риэлторскими услугами. При этом она вполне перспективна. В нынешних условиях строители охотно отзываются на переход от больших форм к малым, соблюдают ценовые ограничения - мы устанавливаем планку в 2 млн руб. за объект. Покупаются дома стоимостью до этого предела".
По данным областного минстроя, доля индивидуального жилищного строительства в регионе занимает 44% от общего объема введенного жилья. К слову, по стране в прошлом году этот показатель, по данным "РГ", был равен 52,5%. В соседних Волгоградской, Самарской областях, как и в Белгородской, Брянской, Тамбовской - 91-98%.
